銀行業建議「買房看能力」 月付房貸應小於家庭收入四成
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▲銀行業建議「買房看能力」，月付房貸應小於家庭收入四成。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
記者陳依旻／台北報導
央行重拳「打炒房」並不會打到首購族，也不會衝擊到包租公、包租婆；第一，主要是針對新買賣的房子，而不是已經賣出的，且年輕人不會去買豪宅，但買房是人生大事，但房市隨打炒房政策越來越熱，該如何正確選擇房屋物件與房屋貸款？銀行業者建議，選擇房貸時更需考量利率、貸款額度與年限三大要素，進一步指出，如果月入8萬 建議買總價800萬的房子。
據意藍資訊與彥星喬商共同發表的「台灣房地產網路聲量」調查統計2020年全台房地產輿情討論總量高達340萬，聲量統計下半年較上半年成長99%幾乎接近翻倍成長；房市若越打越熱，銀行業者建議「應以評估未來房貸佔收入比例，避免房貸負擔過重為前提」。
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星展銀行（台灣）表示，希望貸款額度高，利率也會隨之提高；若想將繳款年限拉長，相對必須付出更多利息。因此，民眾在選擇房貸前，應綜觀考量自身需求。
銀行備妥房貸商品線上諮詢與專人免費服務
星展銀行（台灣）提醒，一般來說，房貸月付金額應少於個人收入的六成，並小於家庭總收入之四成。以月收入８萬元的家庭為例，每月房貸支出應少於3萬2,000元；而用貸款8成、年限20年的房貸計算，看屋時應選擇總價約800萬元的物件較為合適。
星展銀行（台灣）消費金融處負責人孫可基指出，想取得良好的房屋貸款條件，可以從增進房屋外在因素和個人內在因素兩個方向著手。外在因素係指包含房屋地點、房屋型態、屋齡等房屋條件，位於精華地段、非套房形式且房屋產權完整（如透天厝）、屋齡較新的物件，對取得良好貸款條件較為有利。內在因素方面，貸款人則需要擁有良好的信用、穩定的收入來源，以及增加與銀行往來紀錄。
在貸款年限部分，除了市場20年或30年期的傳統指數型房貸外，星展銀行（台灣）更針對購買自用住宅的首購族推出貸款期間最長40年的房貸專案，並提供理財型房貸等多元豐富的專案選擇。民眾可前往星展銀行（台灣）網站，於線上輕鬆一站式完成找房、鑑價與房貸試算等諮詢服務，以了解符合預算範圍的房屋物件及適合自己的房貸專案。
銀行業接連推房貸轉貸專案、購屋後家電需求優惠方案
凱基銀行針對房屋所在地非六大都會區內的房貸族提供「房貸健診」免費服務，洽專人評估自身財務狀況及還款能力，也能享有優惠房貸利率。
為協助早期購屋且房貸利率在1.45%以上的民眾減輕利息負擔，或有增貸需求的既有房貸族，至今年6月30日止，推出「增好貸」房貸轉貸專案，提供利率最低1.33%起，且享開辦費六折優惠。
若以轉貸前後平均年利差0.15%來計算，每千萬元房貸第一年可省約1萬5千元利息，20年下來可省下超過16萬元利息，即使扣除轉貸規費成本等相關費用後，仍有很大的轉貸省息利益，不只降低未來還款負擔，還可將節省下來的利息費輕鬆活化為現金運用，如資金周轉、房屋裝潢、子女教育基金、旅遊規劃等。
凱基銀行消費金融處副總經理李吉彬表示，房貸族原本即背負較高的房貸金額，即使是些微的利差，每月減輕的利息支出也會很有感，利率的高低更直接影響房貸族的生活品質。
要特別注意的是，房貸轉貸除了考量利率之外，還要評估與原銀行的房貸合約是否有收取違約金條款，以及轉貸後是否產生政府規費、開辦費等成本，倘若計算轉貸後第一年省下的利息比轉貸成本還多，「且新申貸銀行的長期利率低於原貸款銀行，就是轉貸的好時機」。
除此之外，轉貸時若剛好有額外的資金需求，也可以再利用目前的低利率，額外增貸一筆資金利用，相較於新申辦一筆信貸，不僅利率較低，也不需負擔額外的信貸開辦費，是減輕融資成本的好選擇。
兆豐銀行近年積極響應財政部青年安心成家的政策，不斷為民眾購屋力推優惠貸款，近期與代銷業龍頭海悅團隊攜手合作，催生「成家」信用卡，若至海悅團隊代銷案場購屋，可享訂金2%回饋或24期0利率二擇一優惠，購屋後還可享有房貸與信貸專屬優惠利率，至於入住前需要購買家電用品或家居量販物品，也有高達12家的3C及家居賣場可享分期0利率優惠，
「日常花費抵20%房貸利息」的商業模式問世
相關業者從購屋、房貸中找尋利基點，期盼幫民眾成家立業，「全國有580萬人被房貸壓得喘不過氣。」是新創公司天使消費董事長許家燁所說， 天使消費科技日前召開記者會，宣布將透過支付服務顛覆傳統房貸模式，只要下載天使消費APP並綁定國內任一家合作銀行信用卡，至指定通路掃碼消費，都能享有20%消費折讓無上限，成本由店家自行吸收，開放「搶先體驗」至9月30日。
天使消費科技初期布局雙北市，現階段已和超過5,000家的餐飲業合作，開通金流已超過500家，民眾未來可在雙北市近5,500家通路掃碼消費，每月在指定通路消費2萬元，就免付500萬元以內房貸的當月利息，未來計畫進軍中南部地區，預計短期內將超越萬家合作夥伴。
前金管會主委、現任政大金融科技研究中心主任王儷玲在站台時表示，天使消費科技的商務模式非常創新，對其發展樂觀其成，並且希望將來能在金融科技方面提供協助，讓社會產生正面的變革。
〈房產〉營建業銀行授信衝7年新高 占比達25%
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市場對房市交易是否為帶動經濟的火車頭見解各異，不過依聯徵中心的授信金額占比顯示，各種企業產業類別中，2021 年 1 月本國銀行針對營建業的授信金額佔比達 25%，連續 7 年營建業都位居企業授信金額的「借款王」，且近兩年占比還持續攀升，反映不動產市場景氣明顯復甦回升。
台灣央行去年 12 月祭出的第一波對房市降溫金融管制措施，已針對建商降低都市計畫劃定開發商的土融成數，並限縮餘屋貸款。
由於不動產開發金額較高，不管是購置土地或者開發興建，都需向銀行借貸，營建業的負債比通常高於其他，因此向銀行申請貸款授信的金額也相對較高，據統計，從近 7 年營建業佔本國銀行授信金額的佔比來看，2015-017 年是景氣谷底，占比約 19-0%，2018-2019 則是觸底復甦，到今年 1 月則拉高到了 25% 的近 7 年新高。
觀察近年建商購地狀況積極，推案量持續攀升，加上工業類需求不斷增加，北市近年也出現不少百億級開發案，加上危老改建等政策持續推動，推升營建業景氣攀升，導致向銀行借款授信金額佔比逐漸拉高，對比其他產業變化，營建業的確迎來一波榮景。
不過，金融業資金持續挹注到營建業上，也讓政府機關提高警覺，因此推出實價登錄 2.0、房地合一 2.0 政策，對於法人短期交易與課稅方式進行變革，並且打算將預售換約也納入房地合一課徵範圍，避免市場有炒作行為，同時，台灣央行也把工業用地空地貸款限縮到 5.5 成，並限制法人購置住宅的貸款成數，都頗有超前佈署避免資金持續灌注到不動產市場，由於過去政府機關已經累積豐富的調控經驗，因此政策的方向都相當精準。
曝險6億？開發金恐踩雷KY股 銀行局這麼說 - 財經
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文創股VHQ-KY（4803）爆出應收帳款暴增、出現上億元資金缺口，且在大陸涉嫌逃漏稅2.8億元等利空消息，而最大融資主開發金旗下子公司曝險金額約1.5億元。金管會銀行局副局長銀行局副局長黃光熙19日指出，開發金已向銀行局通報過，銀行局也要求開發金要去仔細了解VHQ的狀況，若有查到任何異樣情形要適時對外說明。
據毅傳媒報導，台灣上櫃公司「VHQ-KY」（4803）近日在大陸捲入逃漏稅疑雲，遭舉報的金額高達新台幣2.8億元。而在逃稅案背後，有股東發現，公司現金已不足應付1年內將到期的新台幣10億元債務，而其中最大的融資主為「開發金控」（2883）。
黃光熙在參加連線商銀與存保簽約典禮接受媒體訪問時指出，此事因有媒體關注，開發金已向銀行局通報會去了解VHQ的狀況，銀行局也已要求開發金在了解事實狀況後要回報，且若有查到任何異樣情形必須適時對外說明。
開發金控則指出，開發金控、開發資本及凱基銀行均未對VHQ-KY有融資情事，媒體報導開發融資VHQ-KY一事，並非事實。
開發金控表示，開發資本子公司所管理之私募股權基金於2019年投資VHQ-KY之子公司，開發資本子公司就本案之整體投資曝險約為美金520萬元（約新台幣1.5億元）。基金管理團隊對所投資之事業均依照基金相關規章進行投資後管理，設有專責人員負責投後管理，主動追蹤並監控本案所投資事業（即VHQ-KY之子公司）營運計畫之執行情形。
(工商 )