大師智庫論壇21日登場黃男州：邁向超越銀行的銀行

]

玉山銀董事長黃男州玉山銀行／提供 facebook

玉山銀行董事長黃男州指出，疫情改變了整個世界的面貌，儘管台灣防疫表現優異，但仍需要加速數位轉型，甚至要比世界走得更前面。以銀行業為例，他認為要朝成為「超越銀行的銀行」發展，讓銀行深入生活各面向的服務，打造金融服務生態圈。

【貸款要注意】核貸人員的真心提醒：提出房貸申請時，不要找超過三間銀行

]

銀行房貸核貸人員家家，向曉姿介紹關於房貸申請該注意的事情與小撇步，也解釋了一般而言，銀行是如何看待前來申請房貸客戶的信用。

文：丁肇九｜諮詢專家：銀行房貸核貸人員家家（匿名）

前情提要：蔡九哥和104法拍網、《透明房訊》雜誌的總經理籃茂山老師約了見面，請教有關法拍屋的各種風險與優點，了解關於點交、海蟑螂等細節；還有在得標之前、之後各種應該準備的功課。

相較於蔡九哥還在努力做功課，曉姿夫婦已累積不少實際看屋經驗，也已經有一個各方面評估之後都覺得相當心動的物件。但是在出手之前，曉姿心裡知道自己還有一件功課沒做好，那就是有關房貸的申請部分。她不知道在跟銀行接洽時，銀行會怎麼決定給自己什麼樣條件的房貸。

雖然「房屋貸款」這四個字常出現在新聞上，真到買屋時才發現自己好像所知甚少。透過朋友介紹，曉姿找到知名銀行的核貸人員「家家」，認真詢問房貸核貸需要注意的事情，以及申請時的小撇步。

家家在金融業有十年的經驗，也在貸款部門待了三、五年，聽到曉姿的問題，家家笑著說相較曾經貸款買房過的爸媽長輩，年輕人在貸款時對常會有比較多疑問。

「其實『貸款』這件事本身並沒有那麼複雜，」家家說，「當你選定好物件時，帶著自己的財力證明、身分證、買賣合約書，在銀行填寫正式申請書，之後銀行即會對房子進行估價並調閱客戶的『聯徵』紀錄，看申請者的信用狀況跟往來情形，大約三到五個工作天。」

「之後，銀行就會把這些資料傳送到徵信部門做進一步審核，期間核貸人員也會在電腦計算出來的結果，為客戶爭取優惠方案。通常兩週核貸結果就能完成，之後銀行就會跟客戶做對保，展示利率、年限、額度、寬限期、違約金等資訊，讓客人簽制式合約書。」

「接下來會先設定將房子抵押給銀行，目的是在無法償還貸款時可由銀行進行處分，相關業務都會由代書完成，有時候仲介也會成立履約專戶保障雙方，等到相關文件都準備好也確認買賣雙方過戶情形後，銀行就會把錢撥到指定帳戶，這時候就能真正完成購屋動作，整個流程大概一到一個半月。」家家微笑地說。

「等一下，等一下，」曉姿面露難色，「你剛剛說的聽起來很簡單，但裡面有好多專有名詞，我會不會在哪一環被坑，或是簽下不划算的合約呢？」

「別緊張，別緊張，」家家笑著說，「讓我來一一為你解釋。」

利率、年限、代償、額度、寬限期、違約金、鑑價費等，各是什麼意思？

看著有點一頭霧水的曉姿，家家決定先從「專有名詞」下手。

其實所謂的年限，就是你要花多長時間把錢還給銀行。一般來說20年是基準，30年是最近為了年輕人購屋設計的年限，有些廣告或媒體報導的40年年限在實務上少之又少，除非信用和財力都很好，不然銀行很難會願意核貸。

「一般來說，銀行都會抓讓貸款人最晚最晚在80歲前還完房貸，」家家說，「即便如此，申請30年年限的年輕人也該思考，會不會還款完成的時候已經到了退休時間，會不會有收入減少的問題，這些都該納入申請時的考量。」

相較於年限，寬限期則是貸款之後有多長時間可以不還本金只還利息，對資歷良好的客戶，銀行可以給到兩三年的寬限期。

曉姿眼睛一亮說道：「先還利息不用還本金，這樣聽起來很划算耶！」

「確實，有些年輕人因為購屋後需要一筆裝潢費，第一兩年全額還款會比較辛苦，這時候就會很受用，」家家說，「不過也別忘記寬限期是把本金分攤到之後的月份支付，之後每月要還的錢會稍微變重，所以還是要評估自己的還款能力。」

「至於貸款成數，則是銀行要貸房屋總價百分之多少給你的比例，台北大多可以貸到七至八成，新北的板橋、三重、蘆洲成數也蠻高，林口、三峽、淡水最近都更後發展性越來越好，銀行願意貸款的成數也會提高。」

「除了地點之外，銀行也會觀察周邊有沒有像是大型醫院、寺廟、加油站等等的『嫌惡設施』，因為急診室會有救護車聲音、寺廟會有人群嘈雜聲等等。雖然客戶可能覺得就醫方便，但銀行若認定會破壞生活品質，就會影響貸款的成數。」家家說。

「一樣的，貸款成數也不見得越高越好，雖然高貸款成數可以降低購屋者的頭期款支出，但之後每月需還的數目就會增加，還是要思考自己每個月可以還多少，量力而為。」

利率的話，就是貸款的利息，在台灣基本上都會呼應央行利率，各家銀行會有一個「基準利率」再往上作加碼，也都會公告在網路上。

「我記得之前新聞報導有說央行降息會刺激房市，原來就是這個意思嗎？」曉姿問。

「沒錯，」家家說，「例如去年各家銀行房貸利率大約都是1.5％到1.6％左右，但在去（2020）年央行降息後，目前首購的利率大約落在1.3％到1.4％。」同時，利率也會隨著時間改變，銀行也會通知，「不過根據過去經驗，很久才會大幅調整，通常三、五年都不會變，或是差個0.01％或0.00幾％，影響不大。」

「但既然是浮動，如果有一天利率突然飆升怎麼辦呢？」曉姿擔心的說。

「這確實有可能發生，如果客戶信用良好還款準時，就算利率上漲，也有機會能和銀行協調調降利率，若真的談不攏，也常會有別間銀行願意以更低利率『接收貸款』的狀況，而這種『換一家銀行貸款』的行為，就是所謂的代償。」

「其實有時候接到說可以『減少貸款月付金』的行銷電話，就是所謂的代償，」家家說，「客戶可以自己和銀行要求代償，但也要注意轉換時銀行可能收取手續費，此外許多銀行在簽約時也會加入違約金，希望客戶可以在這間銀行待久一些，如果太早換至別間銀行就會被收取，一般會是貸款總金額或剩餘貸款金額的3％，需要特別留意。」

貸款流程該注意的事情與小撇步

聽到家家清楚的解釋，曉姿好像迫不及待要申請貸款了，「我好像了解大概的流程了，但其中又有哪些需要注意的事情呢？」

「首先，真正提出房貸申請時，不要超過三間銀行。」家家說。因為銀行很看重聯徵紀錄，如果發現在三個月內有很多家貸款部門查詢客戶的聯徵資訊，銀行會覺得會不會是因為在別家銀行信用不良無法核貸，才會找那麼多家。

「其實三這個數字並非明訂，比較像是銀行之間的默契，」家家說，「我會建議一般人可以先問薪轉銀行和往來比較多或存款多的銀行，如果仲介或建商有配合的銀行也可詢問，這三家基本上就足夠了。」

至於標的物──也就是房產──的挑選，簡單來說就是要選擇自己能夠負擔的，銀行網站都會有試算頁面，各家公式都差不多，可以先試試看扣掉自備款和裝潢費後，剩餘金額用20年到30年攤還，有沒有辦法負擔。

在房價上，因為現在有了實價登錄，要查詢看上標的物的成交價並不困難，而銀行在鑑價時也會參考實價登錄，搭配和仲介進行訪價，最後得出的鑑價結果客人的成交價「擇低」當作基準。

「我還有一個問題。」曉姿說，「我在網路上搜尋貸款的資訊後，就開始出現一堆相關廣告，其中很多說可以『快速核貸』，真的有那麼好嗎？」

家家笑著說，其實那些標榜快速核貸的廣告，很多都是私人公司或大銀行後面的小銀行，相較起來，還是大銀行比較會受金管會與消保法規定，「而且雖然這些核貸公司可以快速提供資金，利率也會比較高，比較像是針對大銀行幫不了的『民間借款』模式，可以的話最好還是找大銀行比較保險。」

理財型房貸、遞減型房貸、青年首購貸款，哪種適合我？

「經過家家的解釋，我對房屋貸款了解更多了。」曉姿開心的說，「但我突然想到，之前看到有些銀行宣傳自己有像是『理財型房貸』、『遞減型房貸』之類的商品，政府也在推廣『青年房貸優惠』專案，我該如何挑選適合我的方案呢？」

聽到問題，家家翻找了一下手邊的資料夾，拿出各家銀行宣傳單徐徐的說：「其實因為宣傳的需求，大家常會看到五花八門的房貸產品名稱，但內容大多都類似前面說的那種20年、30年貸款。」

理財型房貸算是比較不同的狀況，是用自己名下沒貸款的房子跟銀行借錢，然後固定還利息，比較像是投資客抵押房子把資金做其他運用時使用。

至於有些銀行宣稱的「遞減型房貸」，其實就是傳統房貸的一種還款方式，相較每個月歸還同樣金額款項的「本息均攤」方式，改為先還本金的「本金均攤」，因為本金少了，每期利息跟著變少，每次還款的金額也會越來越少，所以叫做「遞減」。

「銀行一般會預設「本息均攤」方便客戶掌握每月還款的金額，但如果客戶主動提出，基本上都能無條件套用「本金均攤」的方案，算是個省錢的小撇步。」

至於「青年首購貸款」的方案，只有公股銀行可以配合，其條件包括「最高貸八成」、「最高額度800萬」、「年限最長30年含寬限期三年」等條件，利率則是用基準利率加固定趴數，目前是1.4％到1.5％。

「咦，這樣利率怎麼感覺和其他銀行的差不多？」曉姿疑惑的問。

「沒錯，因為青年首購貸款設立的時候，台灣房貸利率比較高，但去年利率降低之後，各家銀行的房貸利率已經差不多甚至更好，」家家回答，「此外，因為有設下800萬元的金額上限，如果要買雙北的房子可能無法全額使用，超過的部分還是要申請一般貸款，貸款前還是要計算一下，看看適不適合自己。」

「信用空白」是好事嗎？該怎麼為自己「養信用」？

Photo Credit: TNL/朱家儀想知道自己的信用評分，可以到聯徵中心申請查詢，每年可享有1次免費查閱服務

聽了家家的解釋，曉姿對貸款概念已經胸有成竹，但突然想到一件事：銀行是怎麼看待我的信用？

「你有使用信用卡嗎？」家家問道，「其實只要有信用卡，就不會有『信用空白』的問題。」只要使用者都有準時還款，對銀行的信用分數就會往上加，反之則降低，而銀行最不喜歡的就是所謂的「小白」──沒有信用卡和貸款紀錄，不知道客戶的繳款情況如何、收入如何，當然也就無法確定把錢貸出後會不會準時還款。

「有些長輩會擔心小朋友亂刷卡，要求他們不要申請信用卡，」家家說，「其實人至少應該擁有一張信用卡，額度不一定要高，兩萬塊綽綽有餘，也不要開啟預借現金功能，只要過程中有消費並準時還錢，信用分數就會增加，日後一定會用得著。」

「如果像我一樣有繳過就學貸款，可以被當成信用紀錄嗎？而且開戶申請卡的時候被調閱信用紀錄，銀行會不會覺得我為什麼一直被人『查信用』呀？」曉姿歪著頭說。

「就學貸款雖有額度，但因為是政府貸款，額度也較低，所以是不會算在銀行信用分數裡的，」家家說，「開戶辦卡的部分則別擔心，因為申請聯徵時都會記錄部門名稱，銀行看到申請調閱的是核卡或開戶部門，跟房貸無關，就不會有那個『三次』的影響。」

看到勤奮筆記的曉姿，家家有感而發的說：「有些人會覺得自己都已經把房子抵押給銀行了，為什麼還要做徵信和財力證明這些好像『不信任』客戶的工作？其實對銀行來說，處理房子是件很花成本的事，這些工作就是想在第一時間了解客戶的還款能力、財務背景、信用等狀況。」

「因為銀行最想要的就是穩定收款，不用因為客戶還不出貸款而還要處理房子，對銀行來說就是最好的事。」

核稿編輯：翁世航

小心住宅火險被銀行超收保費！金管會教你簡單4招自保

]

政策消息火險地震險

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項3月初某家銀行爆出長期超收客戶保費，因此房貸族可要多加留意，金管會教戰4招防堵銀行超收保費，以保障自身權益。(圖／shutterstock)

文／紀佳妘

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項開銷，還有一筆由銀行代為辦理住宅火險、地震險的固定支出。不過，3月初京城銀行就被爆出長期超收客戶保費挨罰，因此房貸族可要多加留意，金管會教戰4招防堵銀行超收保費，以保障自身權益。

一般來說，民眾向銀行貸款買房時，通常會被要求要投保火險、地震險。金管會表示，多數借款人向銀行辦理房屋貸款時，會同時與銀行在授信契約約定，在借款人怠於投保時，授權銀行代為辦理投保住宅火災及地震基本保險，由於住宅火災及地震基本保險的保險期間為一年期，到期前需再辦理續保，而不同保險公司的住宅火災保險費率不盡相同。

不過，3月初京城銀行卻被金管會抓到，要保人前後年度簽名不一致、或與授信契約文件的簽名不一致情形，共涉及28名客戶、65張要保書，同時也未經客戶同意，擅自更換保險公司，導致5位客戶長達3年的時間遭超收保費3,153元，遭金管會裁罰180萬元，並要求退還超收保費。

除此之外，承保京城銀住宅火險的新光產險，則被金管會發現批改申請書的要保人簽章欄位空白，且在核保過程未確實審閱要保人的簽章等缺失，也挨罰60萬元。

金管會提醒，民眾辦理房屋貸款時，如果有授權銀行代理投保住宅火災及地震基本保險，應檢視保險單內容是否符合需求，以保障自身權益。

金管會指出，民眾在收到保險單時，應再予確認4件事情，包括保險商品、保障內容、保險金額及保險費等是否有異動及符合需求，如果有相關疑義，可向銀行或保險公司洽詢。

保險顧問免費討論區，掌握飆升業績機密！點我加入好險學堂line社群！

即時新聞資訊不漏接》》》快來追蹤好險網 Telegram 頻道

《延伸閱讀》

《交通部長林佳龍夫婦保守存養上億資產手擁10張儲蓄險偏愛這2款》

《領失業給付想打工貼補家用算錯一步小心害你喪失資格》

《太魯閣號釀50死／保險理賠總額上看5億元捐款救災管道一次看》

《小孩教育金存郵局太可惜！媽媽狂推美元保單2優勢：趁低點買起來》

《美元保單旺到爆！8壽險49張保單同步升息宣告利率衝上3.3%》